大規模修繕とは、時間の経過とともに劣化したマンションの外壁、屋根、共用廊下、バルコニー等の性能や機能を、新築時と同等水準に維持・回復させるための大規模な工事のことで、マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るためには、大規模修繕を含めた計画的な修繕工事の実施が不可欠となります。
窓建コンサルタントには、窓建リニューアルグループとして、長年大規模修繕のコンサルティングに携わってきた豊富な経験と技術がございます。安心で納得できる大規模修繕を実現していただくお手伝いをさせていただければと考えております。
マンションは、それぞれの部位や部材によって修繕周期が異なりますが、大規模修繕は、その周期が重なる時期にまとめて効率的に行うこととなります。一般的には、建築から10～15年経過した段階で、外壁、屋根等の外回りを中心に1回目の大規模修繕を実施します。その後も概ね10～15年周期で大規模修繕を実施していくことになります。また、大規模修繕に合わせて建物や設備の性能を向上させる改修工事を行ったり、必要に応じて給排水等の更新工事なども行います。各種改修や建物のリニューアルにつきましては、こちらをご覧ください。
長期修繕計画は、マンションの快適な居住環境の確保、資産価値の維持・向上を図るため、建物の経年劣化に対して必要な修繕工事を適切に行うための計画です。通常、マンションの分譲事業者や管理会社が作成しており、これに基づいて修繕積立金の額の設定がなされています。
大規模修繕を適切に行うためには、適切な長期修繕計画を作成し、それに基づいて修繕積立金の額を設定することが重要です。長期修繕計画は、実際の建物・設備の劣化状況、社会的環境・生活様式の変化、新材料・新工法等の開発、金利や物価の変動等、不確定な要素を含んでいるため、一定期間ごとに調査・診断を行い、その結果に基づいて見直すことが必要です。
窓建コンサルタントでは、長期修繕計画に係る調査・診断、長期修繕計画の見直しのお手伝いも行っています。
- グリーンメゾン諏訪建物診断・長期修繕計画
- グリーンメゾン南大沢3-13住宅長期修繕計画見直し
大規模修繕の実施方法には、大きく分けて次の3通りがあります。
設計監理方式とは、建物調査診断、設計、工事監理等をコンサルタントに、施工を施工業者に分けて発注する方法です。
パートナーはコンサルタントとなります。
- 第三者の専門家であるコンサルタントから中立で公正なアドバイスを得ることができます。
- 調査、設計、施工業者選定、工事監理まで一貫してコンサルタントが技術的に管理組合をサポートするため、安心で納得できる大規模修繕を行うことができます。
- コンサルタントに工事の仕様書や数量表を含めた設計図書を作成してもらい、施工業者選定において、複数の業者を競わせることにより、競争原理を働かせることができます。
- 工事費用のほかに、設計監理費用やコンサルタント費用が発生します。
責任施工方式とは、建物調査診断から実際の工事までを同じ施工業者に行わせる方法です。
パートナーは施工業者となります。
- 工事費以外に必要な費用が発生しないため、費用面で有利になる場合があります。
- 第三者によるチェックが行われないため、信頼できる施工業者を選ぶことができないと、工事の品質面で不安が残る可能性があります。
- 管理組合の中に詳しい人がいない場合、適切な施工業者を選定したり、工事費が適正であるかを判断したりすることは非常に困難です。
管理会社主導方式とは、マンションの管理会社に調査診断から大規模修繕工事まで一括して請け負わせる方法です。
パートナーは管理会社となります。
- 管理会社はマンションの状況をある程度把握しているため、話が早く、管理組合にとって最も相談しやすい相手と言えます。
- 大規模修繕の計画立案、見積り、施工業者選定まですべて管理会社が行うため、管理組合にとって最も手間のかからない方法です。
- 大規模修繕の計画立案、見積り、施工業者選定まですべて管理会社が行うため、本当に必要な工事なのか、工事費は適正なのかなどについて、判断しにくいという点があります。
- 競合が無いため、最も費用が高くなる傾向があります。
窓建コンサルタントでは、マンションの快適な居住環境の確保、資産価値の維持・向上を図るために必要となる大規模修繕を、最も適切にかつ適正な費用で実現する方法として、「設計監理方式」を採用することをおすすめしております。
窓建コンサルタントでは、大規模修繕を進めるに当たり、建物調査診断、基本設計、実施設計、施工業者選定、工事監理を通して、下図のような考え方に基づいて業務を行います。
また、工事期間中においては、居住者の方々の日常生活や周辺環境に対する影響を最小限に食い止めることと、施工会社も含め円滑なコミュニケーションを図ることを常に心がけています。
大規模修繕は、次のような流れで進めていくことになります。
| ステップ | 内 容 | コンサルタント業務内容 | 組合が行うべき内容・決定・承認事項 |
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スタート 大規模修繕を考える |
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修繕の体制づくり 目的の明確化とパートナー選び |
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建物を見る・知る |
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どんな修繕をするか内容を決定・合意する |
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詳細な設計図書をつくる |
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施工業者を選ぶ 工事を発注する |
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工事のお知らせ準備 |
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工事をはじめる |
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工事完了 |
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新たな維持管理へ |
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